Sprenging í sjóðfélagalánum enda eru þau hagstæðasti kosturinn

„Sjóðfélagalánum hefur fjölgað svo mjög hjá okkur að líkja má við sprengingu. Furðu margir virðast reyndar ekki vita að lífeyrissjóðir láni til húsnæðiskaupa en fleiri og fleiri átta sig nú á því að þessi lán eru þau hagstæðustu á markaðinum. Eftirspurnin eykst í samræmi við það.“

Árni Guðmundsson, framkvæmdastjóri Gildis lífeyrissjóðs, rifjar upp að sjóðfélagalán á heilu ári fyrir efnahagshrunið 2008 hafi numið alls tæplega tveimur milljörðum króna þegar mest var.

[caption id="attachment_2370" align="alignnone" width="1024"] Árni ásamt Nönnu Þórarinsdóttur og Ásbjörgu Hjálmarsdóttur í móttöku Gildis.[/caption]

Núna í ágúst 2017 gaf Gildi út 107 skuldabréf vegna sjóðfélagalána upp á samtals 1.650 milljónir króna eða hátt í það sem lánað var á heilu ári fyrir efnahagshrunið! Ágúst í ár er langstærsti lánamánuður sjóðsins frá upphafi en raunar má segja að „sprengingin“ hafi byrjað á árinu 2016. Til dæmis námu sjóðfélagalán Gildis 915 milljónum króna í maí 2017, 1.238 milljónum í júní og 1.235 milljónum í júlí. Svo kom metmánuðurinn ágúst.

Fólk spáir meira en áður í framboð og kjör lána og nú hefur Björn Brynjólfur Björnsson hagfræðingur gert samanburðinn eins auðveldan og hugsast getur með því að láta vefinn sinn, Herborgu, taka saman á einum stað upplýsingar um öll húsnæðislán á Íslandi. Önnur sambærileg vefsíða, hefur einnig litið dagsins ljós. Aurbjörg ber saman húsnæðislán frá öllum helstu lánastofnunum - bönkum og lífeyrissjóðum og hjálpar fólki að finna hagstæðustu lánakjörin, hvort sem um er að ræða ný lán eða endurfjármögnun.

Tíunda hvert lán óverðtryggt

Hlutfall óverðtryggðra sjóðfélagalána hjá Gildi er að jafnaði nálægt 10%, í sumum mánuðum lægra en í öðrum mánuðum hærra.

Gildi lánar fyrir allt að 75% kaupverðs fasteignar eða 75% fasteignamats eignar við endurfjármögnun lána. Grunnlánið er 65% en 10% í viðbót er viðbótarlán og ber hærri vexti.

Þannig ber til að mynda verðtryggt grunnlán með breytilegum vöxtum 3,25% vexti (október 2017) en viðbótarlánið 4% vexti.

Nokkuð er um að menn taki 65% lán verðtryggt en 10% viðbótarlán óverðtryggt og reyni að borga þann hluta hraðar niður. Annars er allur gangur á því hvernig lán eru saman sett. Hægt er að taka hluta láns á föstum vöxtum, annan hluta á breytilegum vöxtum, hluta verðtryggt og annað óverðtryggt.

Lánareglum breytt í desember 2013

„Við hjá Gildi vorum lengi vel umsvifaminni en aðrir stórir lífeyrissjóðir í lífeyrislánum og ræddum það samt um hríð að stækka þennan eignaflokk í safninu okkar. Ávöxtun sjóðfélagalána er góð og lítið er um afskriftir, meira að segja tapaðist tiltölulega lítið af þessum eignum lífeyrissjóða í efnahagshruninu. Þetta er því góð fjárfesting.

Á hinn bóginn vildum við einfaldlega koma til móts við sjóðfélagana og bjóða þeim hagstæðari lán en þeir eiga kost á annars staðar. Í ljósi þessa var lánareglum breytt verulega í desember 2013. Við fórum þá með hámarkslán úr 65% í 75%, lækkuðum jafnframt vexti og lántökugjöld. Í kjölfarið buðum við óverðtryggð lán og vorum með þeim fyrstu sem það gerðu.“

Mun fleiri endurfjármagna en kaupa

„Við getum talað um vakningu með sjóðfélagalánin okkar á árunum 2014 og 2015 og þetta hefur undið verulega upp á sig núna á árinu 2017.

Kastljós RÚV fjallaði nýlega um lánamál á fasteignamarkaði og benti á sjóðfélagalán lífeyrissjóða sem hagstæðasta kostinn. Sama var gert í Bítinu á Bylgjunni. Næstu daga var mikið hringt hingað og spurt um sjóðfélagalán, eins og reyndar alltaf gerist þegar fjallað er í fjölmiðlum um lán lífeyrissjóða. Satt best að segja megum við hafa okkur öll við til að anna eftirspurn.

[caption id="attachment_2379" align="alignleft" width="575"] Þrír af starfsmönnum lánadeildar Gildis. Ingveldur M. Kjartansdóttir, Hulda Helgadóttir og Ásdís Ósk Smáradóttir.[/caption]

Áður voru flestir í þessum erindagjörðum vegna kaupa á fasteignum. Núna taka hins vegar flestir sjóðfélagalán til að endurfjármagna óhagstæðari lán, oftast bankalán en einnig eldri lífeyrissjóðalán á hærri vöxtum og annars konar lán af ýmsu tagi.

Mér telst svo til að tveir þriðju hlutar sjóðfélagalána undanfarnar vikur séu vegna endurfjármögnunar og talsvert er um að menn taki stærri lán en þarf til endurfjármögnunarinnar einnar. Umframlánin eru þá meðal annars notuð til viðhalds eða endurbóta.

Með endurfjármögnun létta menn greiðslubyrði sína umtalsvert og í mörgum tilvikum þótt þeir bæti við láni vegna endurbóta eða viðhalds.“

Fasteignamarkaðurinn hefur róast

Mjög er talað um þenslu á fasteignamarkaði og kapphlaup um eignir sem koma í sölu. Árni Guðmundsson sér hins vegar glögg merki um breytingu undanfarna mánuði.

„Markaðurinn hefur róast mikið á einu ári, engin spurning um það. Í fyrra sá ég hús og íbúðir á sumum svæðum seljast á stundinni en nú eru eignir á sömu stöðum í vikur eða jafnvel mánuði í fasteignaauglýsingum. Það er mikil breyting á tiltölulega skömmum tíma.

Áður voru sjóðfélagalán hluti af ráðstöfunum fasteignakaupenda en nú fjármagna fleiri og fleiri kaupin til fulls með lífeyrissjóðslánum, það er að segja allt að 75%. Þannig viljum við líka gjarnan hafa þetta. Fólk þarf auðvitað að eiga fyrir útborgun og mörgum reynist erfitt að fjármagna þann hluta.“

Sjóðfélögum best borgið hjá lífeyrissjóðnum

„Mjög strangar kröfur gilda um greiðslumat og lánshæfismat. Okkur er einfaldlega ekki heimilt að lána nema umsækjendur standist greiðslumat og hafi líka viðunandi lánshæfismat. Við metum marga þætti saman og tökum þann tíma sem þarf til að fara yfir málið og stöðu hvers og eins. Nauðsynlegt er að gefa sér meiri tíma en áður til að fara í gegnum skilmála, ábyrgð og skyldur áður en skrifað er undir lánsskjölin. Við eigum að fullvissa okkur um að fólk skilji og sé meðvitað um ábyrgð sína og réttindi áður en það undirritar.

Lífeyrissjóðir voru gagnrýndir nokkuð eftir hrun fyrir að vera ekki nógu sveigjanlegir við að gefa eftir kröfur gagnvart þeim sem lentu í erfiðleikum. Staðreynd er að svigrúm okkar er minna en til að mynda bankanna.

Við megum hreinlega ekki gefa eftir innheimtanlegar kröfur og getum heldur ekki mismunað sjóðfélögum með því að lækka lán eða vexti hjá sumum en öðrum ekki.

Önnur sjónarmið og möguleikar eru uppi í bönkum. Ég tel engu að síður að sjóðfélögum okkar sé betur borgið með húsnæðislánin sín hjá Gildi en í bönkum. Stjórn og stjórnendur lífeyrissjóðsins bera hag sjóðfélaga fyrir brjósti og hafa að leiðarljósi að bjóða betri kjör og þjónustu en þeir fá annars staðar á fjármálamarkaði.“